收縮不意味著萎縮，枯竭也意味著重生。收縮時(shí)代
文︱周錦虹
1
我們這代人可能要見另一個(gè)世面了。
近段時(shí)間，有關(guān)城市與房地產(chǎn)的發(fā)展，陸續(xù)冒出不少新聞。
5 月 12 日，融創(chuàng)中國公告其一筆美元債正式違約。5 月 27 日，國資主導(dǎo)的綠地控股宣布一筆 5 億美元的債券無法按期兌付。加上去年暴雷的中國恒大，中國 3 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)相繼陷入困局。
6 月 27 日，北京市委書記蔡奇在北京黨代會(huì)報(bào)告指，北京成為全國第一個(gè)減量發(fā)展的超大城市。
7 月 4 日，一個(gè)叫「國民經(jīng)略」的公眾號(hào)發(fā)文指黑龍江第三大城牡丹江的經(jīng)濟(jì)已回到 10 年前，房價(jià)掉到 15 年前，人口減到 40 年前……
7 月 8 日，江西某樓盤全體業(yè)主發(fā)出停貸公告，繼而引發(fā)國內(nèi)各地百多樓盤跟進(jìn)，花旗銀行的一份內(nèi)部討論紀(jì)要指，保守估計(jì)涉及到的問題按揭金額將達(dá) 5000 億元。
《金瓶梅》里說，冰凍三尺，非一日之寒。
國盛證券 5 月的報(bào)告指，自 2021 年下半年至今，2021 年銷售百強(qiáng)房企中已有 30 家房企出險(xiǎn)（發(fā)生融資或理財(cái)產(chǎn)品違約、展期、交換要約等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)事件）。導(dǎo)致房企接連暴雷的根本原因是近些年來高歌猛進(jìn)的中國地產(chǎn)高杠桿快周期模式，逼迫 2020 年 8 月央行與住建部提出收緊房地產(chǎn)融資的「三條紅線」（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過 70%；凈容負(fù)債率不超過 100%；現(xiàn)金短債比不小于 1）。萬科主席郁亮說，這不亞于當(dāng)年土地實(shí)施招拍掛的改革力度，預(yù)示中國房地產(chǎn)「依靠巨額融資獲取紅利的發(fā)展周期結(jié)束了」。
北京的減量發(fā)展也不是剛剛開始，而是已取得階段性成功。早于 2014 年，北京已提出「非首都功能疏解」，到 2020 年，已經(jīng)有 7000 余家企業(yè)遷出北京，疏解提升區(qū)域性市場和物流中心 640 個(gè)，拆除違法建設(shè)超 2 億平方米，城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量 110 平方公里，都城六區(qū)常住人口已比 2014 年下降 15%。
至于牡丹江，也不是突然冒出的個(gè)例，比它更早出名的是 2019 年 4 月，一套房賣 1.9 萬的鶴崗。要細(xì)究起來，中國類似牡丹江的城市，不會(huì)少于兩位數(shù)……
這些看上去沒什么關(guān)系的新聞背后，其實(shí)很有關(guān)系。它們都是這一階段中國社會(huì)發(fā)展大背景下的結(jié)果：
——中美貿(mào)易戰(zhàn)、俄烏戰(zhàn)爭、新冠疫情的接連發(fā)生使全球經(jīng)濟(jì)受挫，社會(huì)不確定因素增強(qiáng)。
——中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。消費(fèi)和投資恢復(fù)遲緩、出口難度增大，中小微企業(yè)與個(gè)體戶生產(chǎn)經(jīng)營困難。一些地方財(cái)政收支矛盾加大，經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多。接連出現(xiàn)停貸風(fēng)波的原因之一還包括疫情與經(jīng)濟(jì)雙重影響下企業(yè)倒閉員工失業(yè)，引起的現(xiàn)金流短缺。
——中國人口老齡少子化現(xiàn)象加劇，人口負(fù)增長時(shí)代馬上到來。
——城市化使大城市的城市病加重，又使很多中小城市面臨轉(zhuǎn)型。
*七普數(shù)據(jù)顯示，全國所有地級(jí)以上城市（337個(gè)）過去十年來，人口增加的有185個(gè)，人口減少的有151個(gè)，人口持平的1個(gè)。人口減少的城市數(shù)量比2000-2010年間六普數(shù)據(jù)增加61個(gè)。來源：百度百科
中國房地產(chǎn)高速發(fā)展 30 年，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，需要在一個(gè)經(jīng)濟(jì)與城市面臨滯漲或緊縮的時(shí)代大背景下，謀劃地產(chǎn)業(yè)新的生存與發(fā)展之道。與 30 年來市場所有起起伏伏的行情不同，這次，我們真的要見另一個(gè)世面了。
2
2020 年 2 月 26 日，一個(gè)政治明星引起了全日本的關(guān)注?；谌找鎳?yán)峻的新冠疫情，北海道知事鈴木直道宣布全北海道約 1600 所公立中小學(xué)校停課，并聲稱「政治判斷，結(jié)果就是一切，所有責(zé)任由知事我本人承擔(dān)」。
這位全日本最年輕的 80 后「省長」是個(gè)奇跡，年少家窮，高中畢業(yè)就進(jìn)了東京市政府打工，20 年間從一個(gè)普通職員成長為全日本最年輕的知事。在他政治生涯中，有一段始于 2008 年他 27 歲時(shí)的關(guān)鍵履歷：他自告奮勇從首都東京跑到北海道一個(gè)申請(qǐng)破產(chǎn)的小城市做普通支邊干部。這個(gè)小城市叫：夕張。在北海道首府札幌東面 60 公里的一個(gè)山溝溝里。
夕張是個(gè)煤礦城市，在「二戰(zhàn)」后日本經(jīng)濟(jì)的高速增長中盛極一時(shí)，鼎盛時(shí)期擁有 24 座煤礦、12 萬居民。80 年代初在中國上映引起過轟動(dòng)的高倉健主演的電影《幸福的黃手帕》，說的就是夕張。
但很快，日本啟動(dòng)從煤炭轉(zhuǎn)向石油的能源轉(zhuǎn)型，夕張不得已逐一關(guān)停煤礦，經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入停滯。窮則思變，在 1980 年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫鼓動(dòng)下，夕張大力發(fā)展旅游觀光業(yè)，先后舉債興建主題公園、度假村、博物館、賓館酒店等，還舉辦了國際電影節(jié)，結(jié)果效果不佳，反而背了一屁股的債務(wù)。兩次重大打擊使夕張人口自 1960 年代巔峰的 12 萬人降至今年 6 月的 6962 人，4182 戶（夕張市政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)，這兩天我又上去看了看，一個(gè)月不到夕張人口又少了 44 人，18 戶）。
正是這個(gè)「支邊干部」鈴木直道，扎根邊疆，從普通干部做起，與民同甘共苦，做了許多實(shí)事，最終成為全日本最年輕的市長。2019 年，又憑借在夕張積累的成績與威望，競選北海道知事成功。
不過鈴木不是本文的重點(diǎn)，夕張才是。夕張的「死亡」引起了全球媒體的關(guān)注，衛(wèi)報(bào) The Guardian 與 BBC 曾以「一座學(xué)著如何死去的城市」進(jìn)行了詳細(xì)的報(bào)道。
我們亟需通過夕張這樣的城市，去發(fā)現(xiàn)我們即將面臨的問題是什么。
一個(gè)收縮型城市將要面臨的問題主要有三個(gè)。
1. 城市老化。
橋梁、隧道、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施老化，年久失修。不只是夕張，全日本現(xiàn)有 73 萬座橋梁（2 米以上），很多上世紀(jì) 60-70 年代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期修建的基礎(chǔ)設(shè)施，其設(shè)計(jì)壽命多在 50 年左右，正逐步進(jìn)入老化淘汰階段。日本政府統(tǒng)計(jì)，到 2033 年 3 月，日本約有 67% 的橋梁、50% 的隧道、64% 的河流管理設(shè)施、24% 的下水道、58% 的港口護(hù)堤將達(dá)到 50 年的壽命，屆時(shí)維修成本將達(dá)到 4.6-5.5 萬億日元——這幾乎是 2018 年日本政府全年的公共事業(yè)開支總額（5.98 萬億日元）。
中國與日本的基建高峰期大約相差 20-30 年，根據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》旗下《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的統(tǒng)計(jì)，改革開放 30 年來（1979-2007 年），全國基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資累計(jì)達(dá)到 29.8 萬億元，年均增長 19.9%；此后 10 年（2008-2017 年），中國基礎(chǔ)設(shè)施投入更是高達(dá) 99.56 萬億元，年均維系了 20% 左右增長，僅 2017 年一年便高達(dá) 17.31 萬億元。也就是說，差不多 20-30 年后，中國也將面臨這 40 年高歌猛進(jìn)時(shí)代創(chuàng)造的巨大基礎(chǔ)設(shè)施到達(dá)設(shè)計(jì)壽命時(shí)的各項(xiàng)問題。
比日本以及歐美國家相比更嚴(yán)重的是，這 30 年來中國城市的爆炸性增長，也將使中國城市在 20-30 年后集中性面臨巨量建筑（尤其高層建筑）臨近設(shè)計(jì)壽命的問題。
根據(jù)美國普查局《美國住宅調(diào)查》報(bào)告，2013 年美國 7 層及以上住宅數(shù)占比為 2.1%；《日本住宅·土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查 2013》顯示，日本 6-10 層住宅數(shù)占比為 8.9%，11 層及以上住宅數(shù)占比為 6.2%。沒有查到中國高層住宅與住宅總量的占比數(shù)據(jù)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到 2021 年底，中國擁有高層住宅數(shù)量至少高達(dá) 26 萬棟。有一個(gè)數(shù)據(jù)可以大致推斷中國高層住宅的比例，根據(jù) 2021 年國家統(tǒng)計(jì)局第七次人口普查數(shù)據(jù)，中國有 19.7% 的家庭住房有電梯，其中中國城市家庭電梯房比例達(dá)到 36.7%（重慶的比例更是超過 60%）。以早前中國住宅規(guī)范 24 米以上才須配置電梯的規(guī)定，即使再扣除部分中國多層豪華住宅加裝電梯的可能，反推中國城市住宅中高層住宅比例當(dāng)不會(huì)少于 35%。
時(shí)下中國城市仍處于活力期，建筑壽命仍處于健康期，房屋入住率高，財(cái)政支付能力與住房維修基金儲(chǔ)備豐富時(shí)，政府與百姓的負(fù)擔(dān)并不明顯。一旦這批住宅臨近混凝土使用壽命，電梯與樓宇設(shè)備設(shè)施老化，立面與公共區(qū)域需要大修時(shí)，將會(huì)面臨龐大的維護(hù)翻新費(fèi)用。如果再加之經(jīng)濟(jì)進(jìn)行平穩(wěn)期、人口數(shù)量減少、老齡少子化現(xiàn)象加劇等疊加因素的影響，高層住戶的物業(yè)負(fù)擔(dān)將會(huì)進(jìn)一步加重。
一旦高層建筑出現(xiàn)維護(hù)困境，還將出現(xiàn)一系列的連鎖反應(yīng)。感興趣的朋友還可以研究一下英國城市格拉斯哥的「歐洲病夫效應(yīng)」。蘇格蘭第一大城市格拉斯哥成為歐洲死亡率最高的城市，男子預(yù)期壽命比英國平均水平少了整整 7 年。而預(yù)期壽命的減少除了產(chǎn)業(yè)萎縮，恰恰與城市建設(shè)、高樓效應(yīng)等有難以割舍的關(guān)系。
已經(jīng)有不少媒體與專家在預(yù)言，中國城市高層住宅將面臨「貧民窟」化的擔(dān)憂。
2. 房地產(chǎn)價(jià)值下跌。
日本著名智庫野村綜合研究所的研究顯示，勞動(dòng)人口占比與住宅地價(jià)有著明顯關(guān)系。日本勞動(dòng)人口（15-64 歲）占總?cè)丝诒壤呀?jīng)從 1990 年的 69.7% 下降到 2021 年的 59.4%（七普中國數(shù)據(jù)仍有 68.55%），在老齡少子化趨勢之下，日本出現(xiàn)了數(shù)以千萬計(jì)的閑置廢棄房屋。
清華大學(xué)-野村綜合研究所中國研究中心理事川島一郎指日本有 20% 的房子基本處于閑置狀態(tài)。預(yù)估 2033 年日本閑置房屋數(shù)量將達(dá)到 1995 萬戶，閑置率達(dá) 27.3%。
閑置房屋上升導(dǎo)致火災(zāi)、坍塌、犯罪、環(huán)境衛(wèi)生等諸多風(fēng)險(xiǎn)，造成城市吸引力下降，并導(dǎo)致城市房價(jià)進(jìn)一步下降，形成惡性循環(huán)。
2017 年日本有 410 萬公頃所有權(quán)不明的土地，到 2040 年預(yù)計(jì)將達(dá) 720 萬公頃。
很多人會(huì)指出日本的地產(chǎn)體系與中國不同，房地產(chǎn)的遺棄閑置問題不一定存在。是么？當(dāng)中國土地財(cái)政不可持續(xù)，交易環(huán)節(jié)征稅轉(zhuǎn)向使用環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅就將大勢所趨，不可逆轉(zhuǎn)?？梢钥隙?，在不久的將來，中國也將與日本一樣，你持有的房屋越多，所需繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)也會(huì)更多。再退一步說，即使房產(chǎn)稅沒有出現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)你總得交吧？
當(dāng)爺爺奶奶外公外婆們不可避免地老去，他們身后留下的眾多房屋將會(huì)與日本一樣，讓我們的后代支付更多的費(fèi)用，遺棄房屋現(xiàn)象也照樣會(huì)產(chǎn)生。而一旦遺棄發(fā)生，日本的問題一樣會(huì)在國內(nèi)發(fā)生。
棘手的還有另一個(gè)問題。
6 月 30 日，原建設(shè)部副部長仇保興在「2022 中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇」上分析說，中國人均住房面積已經(jīng)超過 41.76 平方米，進(jìn)入不缺房子時(shí)代，再加上人口出生率逐年下降，中國的住房空置率已經(jīng)達(dá)到 15%，有的省份甚至已經(jīng)達(dá)到 25% 甚至 30%，高于國際 5% 的空置率標(biāo)準(zhǔn)。
要命的是，中國居民財(cái)富的 75% 都放在了住房上，而美國人的這項(xiàng)比例僅 28%。一旦房價(jià)暴跌，很多人將成為「負(fù)翁」。
房價(jià)收入比也能說明問題，房價(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020 年全國房價(jià)收入比報(bào)告》顯示，2020 年，全國商品住宅房價(jià)收入比為 9.2，一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過 6 就可視為泡沫區(qū)，由于統(tǒng)計(jì)方式不同（美國按套總價(jià)，易居按照「全國平均售價(jià)×全國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積/全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入」計(jì)算），易居的研究建議全國房價(jià)收入比保持在 7.0-7.5 內(nèi)屬于合理區(qū)間，這是什么概念？如果要讓一戶家庭的房價(jià)收入比維持在這個(gè)區(qū)間，要么縮小分子，讓房價(jià)降價(jià) 27%，要么做大分母，讓收入增加 27%。
事實(shí)上易居的這項(xiàng)研究與中國各地情況迥異的實(shí)際感受有較大差異。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) NAR 最新數(shù)據(jù)，2022 年 5 月，全美住房中位數(shù)是 247㎡/套，房價(jià)中位數(shù)是 260 萬人民幣/套，美國家庭收入中位數(shù)是 45 萬元人民幣/戶，也即美國房價(jià)收入比中位數(shù)為 5.8 倍。
日本經(jīng)濟(jì)新聞最新報(bào)道顯示，與日本 1990 年房價(jià)崩潰前的房價(jià)收入比而言，當(dāng)前北上廣深的房價(jià)收入比更加驚人。以杭州為例，2021 年 12 月住宅成交均價(jià)為 32429 元/㎡，人均居住面積 39.3 平米，每戶人口 2.36 人，人均收入 6.77 萬元，則杭州平均房價(jià)收入比為：32429*39.3*2.36/67700*2.36=18.8 倍，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于日經(jīng)中文網(wǎng)北上廣深的表現(xiàn)，但相比易居的全國平均數(shù)值 9.2 還高出一倍，并比 1990 年日本房產(chǎn)崩潰前東京的峰值還要高。
有房的朋友都會(huì)同意仇副部長的觀點(diǎn)，既然穩(wěn)住房價(jià)不能下跌至關(guān)重要，也就意味著「縮小分子」必須極力避免，但房價(jià)不能僅靠當(dāng)下的政策支撐，那是一時(shí)的、虛幻的泡沫。歸根結(jié)底，是要增加中國人非住房以外的財(cái)富收入，也就是必須保持經(jīng)濟(jì)增長，增加人們的收入，做大中國人的財(cái)富分母。
土地的價(jià)值也一樣，由于是 B2B，去年以來中國各大城市土地緩拍流拍現(xiàn)象層出不窮，很多城市依靠城投等國有企業(yè)兜底拿地勉強(qiáng)支撐局面，一旦變成房產(chǎn)上市面臨需求缺失，終究也是虛幻，只有全力以赴設(shè)法將經(jīng)濟(jì)搞上來，讓老百姓手頭有錢，有效擴(kuò)大市場需求，才能使市場可持續(xù)。
想要像前幾次一樣寄托各種刺激政策拉抬或支撐市場，難了。
3. 生活水平下降。
由于老齡少子化的沖擊，年輕人消費(fèi)占比較高的汽車、通訊、住房、娛樂支出下降，城市商業(yè)功能減退。日本加油站數(shù)量相比 1995 年高峰期已經(jīng)減少一半。麗澤大學(xué)清水千弘研究所估計(jì)，2040 年日本全國地價(jià)平均水平將下降到 2010 年的三分之一，要維持現(xiàn)有地價(jià)水平，勞動(dòng)力退休標(biāo)準(zhǔn)將從 64 歲提升至 74 歲（以提升社會(huì)與個(gè)人的財(cái)富水平）。
人口（勞動(dòng)力）減少還導(dǎo)致商業(yè)娛樂、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、建筑業(yè)等行業(yè)用人捉襟見肘，像物流運(yùn)輸業(yè)一旦人手緊缺，我們面臨的一定是運(yùn)輸時(shí)效下降，費(fèi)用上漲，長三角包郵估計(jì)也會(huì)撐不住。日本很多企業(yè)的倒閉并非因?yàn)樘潛p，而是因?yàn)槿耸植蛔恪?br/>老齡化還導(dǎo)致老年人違法犯罪案例上升，有些是因?yàn)槔虾笃飘a(chǎn)，有些是因?yàn)檎J(rèn)知與行動(dòng)力衰退導(dǎo)致交通違法與事故上升。還有很多年輕人，需要從大城市回到老家照顧老人，卻因找不到好工作而「啃老」，造成「老后兩代破產(chǎn)」等社會(huì)問題。
中國的境遇也不會(huì)好到哪里去，曾幾何時(shí)，「六個(gè)錢包」（指夫妻雙方加上雙方父母總共 6 個(gè)錢袋子）幫助很多人在大城市置業(yè)立足（也幫助加快了中國城市建設(shè)），但總有一天「六個(gè)錢包」會(huì)變成「四個(gè)負(fù)擔(dān)」（夫妻承擔(dān)雙方父母的贍養(yǎng)義務(wù)），讓新城市人不堪重負(fù)。
子曰，人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。
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這幾天有個(gè)斯托克代爾悖論（Stockdale Paradox）在坊間流傳，講的是越戰(zhàn)期間被俘美軍最高層級(jí)的海軍中將 James Stockdale 發(fā)現(xiàn)，被俘同伴中死得最快的人是那些最樂觀的人。而最終能活下來的人，既保持一定的生存欲望，又勇于面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不給自己講童話，有與困境適應(yīng)與抗?fàn)幍乃刭|(zhì)。沒有樂觀與信心肯定不行，但光有樂觀沒有面對(duì)現(xiàn)實(shí)的勇氣，也不行。
有人會(huì)質(zhì)疑上文的情形太過驚悚，失敗的城市也多為夕張、鶴崗、牡丹江這樣的資源枯竭型城市，或者是格拉斯哥、底特律這樣的產(chǎn)業(yè)衰竭型城市，跟中國很多城市情況并不一樣，是么？
京都也一樣會(huì)破產(chǎn)。
川端康成說，京都是日本的故鄉(xiāng)。京都之美，讓去過的人無不贊嘆。沒有人相信，京都竟然也要破產(chǎn)。2021 年 6 月，京都市長門川大作公開宣布，京都債臺(tái)高筑，累計(jì)負(fù)債達(dá) 1.6 萬億日元，已接近破產(chǎn)邊緣。很多人認(rèn)為京都破產(chǎn)是因?yàn)橐咔閷?duì)旅游業(yè)的打擊，但其實(shí)早在疫情爆發(fā)之前，京都就已面臨嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。
首先是財(cái)政收入來源少。比如京都因受世界遺產(chǎn)保護(hù)，城市寺廟神社遍布，極少高樓大廈，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)稅收（相當(dāng)于我國即將開征的房產(chǎn)稅）相比其他城市少了一大截（京都寺廟神社是不用交稅的，1983 年京都決定向寺廟伸手收稅結(jié)果遭到堅(jiān)決的抗議，包括金閣寺和清水寺在內(nèi)的約 24 座主要寺廟馬上宣布對(duì)游客關(guān)閉，直至 1987 年政府讓步取消，寺廟和政府的不和關(guān)系影響至今）。
其次是老齡化的影響。由于京都老齡化的加劇，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)越來越大，高額的福利支出使京都入不敷出。
再次是龐大的基建開支。1989 年，京都上馬市政地鐵東西線。因修建時(shí)多次改變路線，導(dǎo)致工程造價(jià)超出計(jì)劃的兩倍多，且因地鐵路線規(guī)劃不合理，致使乘客數(shù)量未達(dá)預(yù)期，最終導(dǎo)致年年虧損，只能依靠巨額貸款補(bǔ)貼維持。
日積月累，政府支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入，這次疫情一來又打擊了經(jīng)濟(jì)支柱旅游業(yè)的收入，終使京都走向?yàn)l臨破產(chǎn)之路。
人口外流、老齡少子化嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、政府債務(wù)規(guī)模龐大……不正是當(dāng)下中國很多中小城市面臨的現(xiàn)狀么？
正如《三聯(lián)生活周刊》的報(bào)道說，今天的夕張，可能就是 15 年后的鶴崗。今天的日本，也可能就是 20-30 年后的中國。
野村-清華的聯(lián)合研究顯示，中日兩國的人口結(jié)構(gòu)很像，老齡化大概存在 25-30 年的時(shí)間差。2021 年，中國的老齡化率是 13.5%。從老齡化到深度老齡化（60 歲以上人口占比超 10% 為輕度老齡化，超過 20% 為中度老齡化，超過 30% 為重度老齡化，超過 35% 為深度老齡化），日本用了 24 年，中國估計(jì)只有 23 年。而英國、美國、法國則分別是 46 年、72 年和 126 年。
日本在 1994 年進(jìn)入深度老齡化。且從深度老齡化到超級(jí)老齡化（65 歲及以上人口占比超 20%），日本僅用時(shí) 11 年。2014 年日本全國人口與社會(huì)保障研究所小池史郎就預(yù)估，到 2040 年，日本 1700 個(gè)城市中將有 896 個(gè)消失，后來他把這個(gè)數(shù)字增加到了 929 個(gè)。
不可否認(rèn)，中國城市與地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在，也總還有持續(xù)不斷的城市依靠自身努力獲得成功發(fā)展的機(jī)會(huì)。但無論從經(jīng)濟(jì)走向、人口趨勢，未來的前景肯定不會(huì)像前面這幾十年這樣好過。
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怎么辦呢？全國上下都在想辦法。
宏觀層面，中國的「十四五」規(guī)劃綱要提出了一系列解決方案，比如：強(qiáng)調(diào)發(fā)展是解決我國一切問題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，要提高社會(huì)文明程度，生產(chǎn)生活方式要綠色轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，全面提升城市品質(zhì)，提升醫(yī)療教育水平，完善一老一小人口服務(wù)體系等等。
行業(yè)層面，要發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導(dǎo)大中小城市發(fā)展方向；行業(yè)逐步由規(guī)?；蚋哔|(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型；增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給；堅(jiān)持「房住不炒」等等，這些都是應(yīng)對(duì)城市進(jìn)入收縮時(shí)代的應(yīng)有之義。
從更具體的層面說，更為細(xì)分與精準(zhǔn)定位的專業(yè)開發(fā)仍有市場機(jī)會(huì)，特殊或者細(xì)分用途的專業(yè)功能建筑需求將會(huì)上升（比如提供過渡居住與更好服務(wù)的城市服務(wù)公寓、分布更合理服務(wù)更細(xì)致的中小酒店、中小特色商業(yè)、多功能辦公樓、各類體育教育醫(yī)療與文化設(shè)施，這些都是提升城市品質(zhì)的具體表現(xiàn)）；老齡化進(jìn)程中有關(guān)老年人衍生出的各類照護(hù)照料設(shè)施潛力巨大，川島一郎指出中國的 9073 養(yǎng)老模式（90% 居家養(yǎng)老，7% 社區(qū)養(yǎng)老，3% 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老），到目前考慮的還只有 3-4% 的部分。
上述機(jī)會(huì)不僅包括傳統(tǒng)的增量模式開發(fā)，更大的機(jī)會(huì)蘊(yùn)含在存量地產(chǎn)的再開發(fā)中。
本文著重討論個(gè)人認(rèn)為比較重要的兩個(gè)焦點(diǎn)問題。
1. 加快優(yōu)化城市土地與空間利用規(guī)劃。
中國城市的土地供應(yīng)在區(qū)域與城市之間存在嚴(yán)重的不均衡。黃奇帆先生說，按理人多的城市（住房用地）應(yīng)多供應(yīng)一點(diǎn)，人少的地方就少供一點(diǎn)。但是政府有時(shí)是逆向調(diào)控，對(duì)大城市有意控緊一點(diǎn)，中小城市反而容易得到支持，造成了土地供應(yīng)在城市間的不平衡，我們已看到太多先進(jìn)城市去相對(duì)落后地區(qū)購買土地指標(biāo)的事。
上海交通大學(xué)陸銘教授指，中國的土地政策出現(xiàn)供給和需求空間錯(cuò)配，一方面，建設(shè)用地指標(biāo)大量被配置給了人口流出的中西部城市和中小城市。另一方面，以行政轄區(qū)為「城市」邊界，高估了都市圈的土地開發(fā)強(qiáng)度。比如上海在經(jīng)濟(jì)層面早已與周邊省市形成都市圈，但政府規(guī)劃仍只能以「上海市」為界，制約了都市圈一體化發(fā)展。
其次是城市內(nèi)部的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。在以 GDP 為綱、高歌猛進(jìn)的城市化進(jìn)程中，中國城市的產(chǎn)業(yè)商辦用地（寫字樓、廠房、購物中心等）與住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，反映在地價(jià)上，明明同一區(qū)域、同一地段，同水平的公共基礎(chǔ)設(shè)施供給，商辦用地的價(jià)格與住宅用地價(jià)格就存在巨大差異，卻沒想過這只是人為的政策設(shè)定所致。
黃奇帆的研究指出，一個(gè)城市的可開發(fā)用地假如是 1000 平方公里，按照國際慣例應(yīng)該是有 1000 萬人。其中，400 平方公里用于住房，200 平方公里用于工業(yè)，剩余的 400 平方公里是公園、綠化設(shè)施、學(xué)校等。如果 1 平方公里工業(yè)用地的產(chǎn)值有 150-200 億元，那么 200 平方公里就有三四萬億元工業(yè)產(chǎn)值。
一個(gè)城市大體上需要多少辦公建筑呢？2 萬元 GDP/平方米，這包括所有企事業(yè)單位的辦公樓，比如學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)、事業(yè)單位等。對(duì)大城市而言，由于每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會(huì)高一些，大體按每平方米 4 萬元 GDP 來規(guī)劃。按照黃先生的邏輯，2021 年，杭州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 18109.41 億元，其廣義辦公建筑體量應(yīng)該控制在 4500 萬平方米左右，目前杭州的廣義辦公建筑有多少呢？沒有找到類似統(tǒng)計(jì)。
一個(gè)城市大體上需要多少商業(yè)面積呢？黃奇帆提出的數(shù)據(jù)是大約 2 萬元銷售額/平方米/年。理論上說合適的坪效與商業(yè)所在的城市消費(fèi)能力、生活成本、行業(yè)屬性與毛利、房地產(chǎn)租金存在強(qiáng)相關(guān)，不能一概而論。比如 2016 年上海全市城市商業(yè)綜合體的平均坪效為 18000 元/平方米/年，沿街商業(yè)的平均坪效就可能會(huì)更低，按照商業(yè)邏輯，很多中小城市在 3-5 元/平方米/天的租金水平下，1 萬元/平方米/年的銷售額也可支撐。另外，同一地段同一店鋪的坪效也會(huì)不一樣，如果租金一致，毛利低租金承受力低的商業(yè)坪效需要更高，反之也可以低。但無論如何，「一個(gè)城市每年零售額只有 5 千億，你卻有 5000 萬平米商業(yè)是不合適的?！?nbsp;何況互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)對(duì)實(shí)體商業(yè)的侵蝕也不可小視。盡管難以對(duì)城市所需商業(yè)面積進(jìn)行宏觀準(zhǔn)確評(píng)估，但政府至少可以盡快消除政策壁壘，發(fā)揮市場力量，允許存量空間功能在滿足消防、安全、環(huán)境干擾等條件下實(shí)現(xiàn)靈活轉(zhuǎn)換。
一個(gè)城市大體上需要多少住宅呢？這個(gè)問題本身的答案不難尋找，但背后牽涉到兩個(gè)問題，一是城市需要拿出多少比例的土地用于住宅建設(shè)，二是一塊住宅用地如何為城市居民創(chuàng)造更與時(shí)俱進(jìn)的宜居空間。
中國城市一般是 30% 住宅用地甚至更低，日本是 50%。中國工業(yè)用地、公共設(shè)施占用建成區(qū)過多，且住宅用地容積率、日照、退線三重約束嚴(yán)重。而日本相反，公建及工業(yè)用地集約，退線少，樓間距窄，無效綠化少，大公園少，總體上土地非常精打細(xì)算。
城市建設(shè)用地占比比較
可知日本東京都地區(qū)住宅用地比例接近 40%，一般城市住宅用地比例多在 40-50% 以上，而中國各大城市住宅用地比例一般在 25-35% 之間，確實(shí)存在較大差異。另外工業(yè)用地占比太高，且容積率又偏低，因此調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅用地、減少工業(yè)與商服用地供給，提升非住宅用地的容積與效能，勢在必行。提醒一句，將住宅用地占比從 25% 提升至 50%，并不是增加 25 個(gè)百分點(diǎn)，而是意味著現(xiàn)有中國城市住宅用地規(guī)?？梢栽僭黾右槐?。
至于在住宅用地本身的利用效率方面，紅線退線、建筑密度、樓幢間距和嚴(yán)苛的日照標(biāo)準(zhǔn)使地塊制約因素過多，導(dǎo)致相同的容積率，我國住宅需要更高的樓高和樓間距，如果只是簡單提升住宅容積率，就勢必加高建筑高度，最后被迫變成整齊排布的多米諾骨牌狀的混凝土森林，有網(wǎng)友戲謔這樣的高層住宅為「黃泥大墓碑」 。令人意外的是，即便是高樓林立的中國城市建成區(qū)的人口密度，還比日本到處都是「一戶建」，以低矮建筑為主的人口密度要低。
2. 住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢
不缺房子，但缺好房子。在收縮時(shí)代，唯有營造更有吸引力的住宅產(chǎn)品，才能在藍(lán)海市場的競爭中勝出。這一輪新冠疫情導(dǎo)致的生活與工作方式轉(zhuǎn)變，對(duì)全球居住產(chǎn)品都提出了更高的要求。我們收集了近幾年全球范圍內(nèi)住宅研究新動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)有以下幾大趨勢：
● 更舒適與更多功能的公共空間
小區(qū)入口、架空層、風(fēng)雨連廊、裙房屋頂正在進(jìn)一步得到利用，更多的公共社交、養(yǎng)老、教育、親子、文化與生活服務(wù)服務(wù)空間陸續(xù)植入，花園、庭院與上述諸多功能的無界融合，進(jìn)一步提升宜居品質(zhì)。
更多的開發(fā)商還將走出小區(qū)，關(guān)心社區(qū)周邊公共空間、廣場、綠地、街道的一體化建設(shè)，TOD、便捷配套、步行友好、鄰里融合、生態(tài)多樣化與低碳環(huán)境的營造，成為社區(qū)建設(shè)宜居品質(zhì)與企業(yè)體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任感的新賽道。
